11月27日下午，Keepland达美运动空间群里出现这样一条消息——“@所有人 #青年路达美店撤店通知”。Keep官方表示，出于门店运营效率的考虑，将于2019年12月9日停止运营青年路达美店。
消息发布后，Keepland用户都非常惊讶，对撤店感到可惜。也有用户在群里表示，这家Keepland店人流量确实不高。
为什么要撤店？
自2018年3月Keep开设第一家Keepland运动空间以来，达美店的客流量一直是众多门店中较低的一个，Keep平时举办线下活动也经常选择这家门店。从约课情况来看，一节课8-10人属于较多的，早上的课一般只有两三个人预约。
我们再来看看Keepland达美店的具体位置，这家店位于达美中心广场一层，在高德地图上搜索“达美中心广场”可见，位于青年路和姚家园路交叉处，距离路边也有几百米。距离6号线青年路地铁站有1.6公里，步行约22分钟。
表面上看，距离和人流量是可以的。在距离方面，1.6公里不算远但也不算近；从周围环境来看，Keepland所在达美中心广场楼上是写字楼，周围也有居民小区和购物广场，正常来看人流量是可以的。
但实际上，距离和人流量都不可以。青年路地铁站处就是朝阳大悦城，从地铁里可直接进入大悦城。朝阳大悦城有地上9层，地下3层，集美妆、购物、美食、儿童体验、电影院、运动、超市、停车场为一体，几乎满足了消费者的所有需求。无论工作时间还是周末，大悦城的人流量可以说是最高的。
在Keepland达美店开业两个月后，超级猩猩就在朝阳大悦城的9层开了一家店，延续了城市运动橱窗的风格，打造了一家“呼吸庭院”的门店。
超级猩猩主题店“呼吸庭院”位于北京朝阳大悦城9层
选址三大误区
商业中心、写字楼、社区、大型购物中心是健身房选址的目标区域，选址考虑的两个重要因素就是地理位置和人流量。但为什么有的门店符合这两点要求，还是会关店？
误区一：周围有商圈、居民区=人流量大=客流量大
以Keepland青年路达美店为例，周围有购物广场、写字楼，还有居民区，逻辑上看人流量是足够大的，但这并不意味着健身门店的客流量大。
为什么人流量大不等于客流量大？
第一，取决于健身门店本身的品牌知名度和口碑。Keep作为健身互联网企业，此前在App端已经积累近2亿用户，当发展线下Keepland时，线上用户转化为线下消费者，这部分人群看中的是品牌。
另一部分人群不是Keep用户，可能是通过朋友间的口碑传播转化为Keepland用户。所以，这两部分人群与门店所在的位置，周围环境、这块地区周围的人流量无关，即使用户粘性很高，但整体比例可能较小。
第二，分析用户画像。如果是一家精品健身工作室，无论从装修风格、课程内容、健身氛围都比较适合有活力的年轻人，所以要看周围的商圈、购物中心、居民区的人群画像，是否符合你的品牌定位。
如果居民区中老年人群较多，年轻人不足50%，那么开一家传统健身俱乐部似乎更为合适，带泳池会更受欢迎。
误区二：固定人群聚集区=客流量大
下图为某个以重点发展电子信息产业为主题的高新技术产业园，大大小小的公司聚集了很多白领，紧邻地铁站，以及其他商圈，还有购物中心，可以说地理位置非常好。从示意图可以看出，这家健身工作室选择在写字楼F的位置，且位于一层，曝光度是可以的。
然而，实际情况却是客流量很一般，老板最初可能是因为物业给的房租较低，看到周围环境、地理位置不错，且刚好符合自己扩店的需求，选择开店。并没有进一步分析，这些公司白领们日常的生活习惯。
这里的生活习惯，不是指他们有无健身爱好，而是指他们上下班时习惯行走的路线。虽在同一园区，办公区D和E的办公人群几乎不会走到写字楼F，上下班直接出园区到马路C到地铁站或是周围的公交车站。
办公区G的办公人群习惯路线是从马路Ａ到马路Ｂ，先路过购物中心再到地铁站，也不会经过写字楼Ｆ。
所以，能路过和看到这家健身工作室的只有写字楼Ｆ的办公人群，而且周围也没有居民区，那么有客流的时间基本在早上和晚上，白天大部分时间是空白的，这就是客流量少的原因。当三体云动数据中心在其公众号中搜索这家门店时，发现早已不存在。
因此，当选择的区域是一个人口聚集的地方，还要进一步考虑门店所在的位置，是不是人们日常路过的地方，千万不要想当然，认为门店开在那里，人们就会注意到。
误区三：3公里原则=近距离
根据IHRSA提供给银行和投资者的健身俱乐部指南报告显示，距离商业区不超过10-12分钟路程的俱乐部（工作室）在竞争激烈的自由市场中更受欢迎。
一个正常成年人走1公里需要12-15分钟，如果路程超过15分钟，消费者可能会犹豫是否要去。大多数健身房或工作室，一般自称辐射周围３公里，实际情况可能只会辐射周围１公里。
这里的１公里，不仅指的是以健身门店为中心，周围辐射的１公里，也可以指距离公交和地铁站１公里的距离。作为一个普通健身门店的消费者，可以接受地铁或公交半小时，但不能接受到站后还要步行15分钟以上。
根据三体云动数据中心发布的《2018中国健身行业数据报告》显示，住宅区是健身俱乐部和工作室最热衷选择的地方，其中37.3%的俱乐部和44.2%的工作室选择开在住宅社区。
会员选择健身房位置时，从全国范围来看，66.3%的会员选在家附近的健身房，只有33.7%的会员选则在公司附近。
如何判断选址的合理性？
线下门店选址的重要性，这里不用多说大家也知道，选址对了，就成功一半。具体要如何选择？如何判断选址的合理性？
首先，计算流量成本
什么叫流量成本？即获得一个潜客的平均价格。比如花1万元在大众点评上做推广，获得10个潜客，这里的流量成本就是1000元/人。
所以说健身门店租金的本质就是线下商品流量的成本。但租金高不等于流量成本高，若平摊在巨大人流量上，流量成本可能就低；反之，租金便宜的地方，若人流量低，那么流量成本可能就高。
其次，周围竞品分析
主要有两类：第一类，健身老板选择在周边3公里区域内无其他健身房的地方，开拓新的市场。优势：获取大量新客源；劣势：此区域人群可能健身意愿不强烈。
第二类，健身老板选择在健身房和健身工作室聚集的地方开店。优势：此区域人群已形成良好的健身习惯；劣势：竞争对手过多，不利于开发新客源。
再次，用户定位VS健身品牌定位
选址市场调研期间，需要了解周边或二十分钟交通范围内的公司、社区及常驻或工作人群数量、年龄层、收入、学历等信息，是否符合自己健身品牌的定位。
如果符合，那么这些人群能够转化成目标客户的预计占多少，预计占比与理想相比相差多少？
最后，交通情况
交通便利是各行各业门店在选址时重要的考量。交通便利不仅指门店距离地铁或公交车站的远近，还有周边公共交通、轨道交通，所在道路是否经常堵车，是否是单行线，以及高峰期的交通状况。
当然，选址时还要考虑周围商圈、物业以及位置的成长性，是否具有发展态势，还是已过高峰值开始走下坡的态势。你的财务分析，及可能遇到的风险要有预估。
